집값 양극화_수도권 집값은 뛰고, 비수도권은 떨어지고… 그 원인과 전망은?
2025년 상반기, 대한민국의 주택 시장은 뚜렷한 두 갈래로 나뉘고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권은 가격이 고공 행진 중인 반면, 비수도권은 여전히 냉랭한 분위기를 벗어나지 못하고 있습니다.
최근 한국은행이 발표한 ‘2025년 상반기 금융 안정 보고서’에 따르면, 지난 2023년 1월부터 2025년 4월까지 수도권 주택 매매 가격은 9.6% 상승했습니다. 특히 서울은 같은 기간 무려 16.1%나 올랐습니다. 반면 비수도권 주택 가격은 오히려 1.7% 하락하며 극명한 온도차를 보이고 있습니다.
이러한 주택 시장의 양극화는 단순히 가격에만 국한되지 않습니다. 거래량 측면에서도 수도권은 장기 평균 수준을 웃도는 반면, 비수도권은 평균을 밑도는 수준에 머물고 있어 수요 자체가 수도권으로 몰리는 현상이 심화되고 있는 것으로 분석됩니다.
수도권 집값 상승, ‘금리 인하’ 기대감과 규제 완화가 촉매제
한국은행은 수도권 집값 상승의 주요 원인으로 금리 인하 기조와 주택 수요 확대를 꼽았습니다.
먼저, 금리 인하 기대감은 실수요자뿐만 아니라 투자 수요까지 주택 시장에 복귀시키는 계기로 작용하고 있습니다. 금리가 낮아질 경우 대출 이자가 줄어들기 때문에, 주택 구매에 대한 심리적 부담이 줄어드는 것입니다.
특히 서울에서는 토지 거래 허가 구역 일부 해제라는 규제 완화 정책이 발표되자마자 시장이 민감하게 반응했습니다. 한국은행은 서울 집값의 주간 상승률이 0.2%에 달한다고 밝혔는데, 이는 연율로 환산할 경우 약 10%에 이르는 수치입니다.
더 놀라운 것은 강남권 등 핵심 지역에서의 가격 상승 속도입니다. 주간 상승률이 무려 0.7%, 연율로 환산하면 약 30%에 달하는 상승률로, 정부와 한국은행 모두가 예의주시하고 있는 상황입니다.
비수도권 집값 하락, 인구 감소와 지역 경기 침체가 원인
반면, 비수도권은 정반대의 흐름을 보이고 있습니다. 같은 기간 1.7%의 하락세를 보이며 거래량도 부진합니다.
이러한 현상에 대해 한국은행은 “비수도권은 인구 감소와 실물 경기 부진 등 구조적인 요인으로 주택 수요 자체가 줄어드는 상황”이라고 분석했습니다. 실제로 일부 지방 중소도시에서는 청년 인구 유출과 고령화 현상이 가속화되고 있으며, 지역 기반 산업의 침체 역시 주택 시장 위축으로 이어지고 있습니다.
또한 지방 부동산 시장은 공급 과잉 문제도 겹쳐 있는 경우가 많습니다. 이미 공급된 신규 아파트가 미분양으로 남는 사례가 빈번하고, 그로 인해 가격 하락 압력이 지속되고 있는 것입니다.
‘기준금리 인하 기조’가 불러올 수도권 추가 상승 우려
이제 시장의 이목은 한국은행의 금리 정책에 쏠려 있습니다. 금리가 인하되면 수도권 주택시장에 더 많은 수요가 몰릴 가능성이 크기 때문입니다.
한국은행은 보고서에서 “기준금리 인하 기조 아래 수도권을 중심으로 주택 가격의 상방 압력이 크게 나타날 수 있다”고 경고했습니다. 실제로 2025년 하반기 중 금리가 한 차례 이상 인하될 가능성이 제기되면서, 수도권 주택 시장에 다시 투기 수요가 유입될 가능성도 배제할 수 없습니다.
이러한 흐름이 계속된다면 서울을 중심으로 한 일부 지역의 집값이 폭등하며 또 다른 ‘버블’로 이어질 수 있다는 우려도 존재합니다. 특히 실수요자들이 고가의 시장에 접근하기 더욱 어려워지고, 주거 불균형은 심화될 수밖에 없습니다.
정책 방향은? 안정적 주택 공급과 일관된 거시건전성 유지
이처럼 수도권과 비수도권의 주택시장 양극화가 뚜렷해지자, 한국은행은 정책의 일관성과 공급 안정성의 중요성을 강조하고 있습니다.
보고서는 “향후 거시 건전성 정책을 일관되게 추진하고, 안정적인 주택 공급이 이뤄져야 한다”고 지적합니다. 단기적인 규제 완화나 금리 조정이 시장의 과도한 반응을 초래하지 않도록 조율하는 동시에, 수도권 외곽 및 비 수도권 지역에도 실질적인 수요 기반을 창출할 수 있는 산업과 인프라 확충이 병행돼야 한다는 의미입니다.
또한 서울 및 수도권 핵심 지역의 집값 급등세에 대해서는 선별적 규제의 필요성이 다시금 부각되고 있습니다. 예를 들어, 고가 주택에 대한 보유세 강화, 다주택자 규제 강화 등의 조치를 통해 수요를 안정화 할 수 있는 정책적 대응이 요구됩니다.
주택시장의 두 얼굴, 지금이 갈림길이다
2025년 현재, 대한민국 주택 시장은 그야말로 ‘두 얼굴’을 보여주고 있습니다. 수도권은 금리 인하 기대와 규제 완화에 힘입어 과열 양상을 보이고 있는 반면, 비 수도권은 수요 감소와 경기 침체 속에 고전하고 있습니다.
이러한 양극화는 단순히 부동산의 문제가 아닙니다. 지역 간 불균형, 인구 구조 변화, 사회적 양극화 문제까지 복합적으로 얽혀 있는 구조적 이슈입니다.
지금은 단기 처방이 아니라 중장기적인 주거 정책과 균형 잡힌 경제 전략이 절실한 시점입니다. 과연 정부와 한국은행은 이 갈림길에서 어떤 선택을 할 것인가? 그 해답이 앞으로의 한국 주택 시장 판도를 좌우할 것입니다.
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